宝山区域解析:

地理解析：上海市宝山区位于长江和黄浦江的交汇处，是上海的水陆门户。区位条件十分优良，具有上海中心城、近郊和海岛及各类综合发展优势。

发展解析：历史上宝山一直作为上海郊区大型工业区及其配套生活区的定位而发展，1986年上海市城市总体规划确定宝山与闵行、嘉定等一起作为上海郊区7个卫星城之一，以发展钢铁工业为主。

交通分析：宝山具有得天独厚的交通优势。海运连接164个国家和地区的400多个港口，集装箱的吞吐量占上海港的60%以上，具有完善的海关“大通关”和航运服务平台。陆路形成了铁路、高速公路、轨道交通等四通八达的道路交通网络。宝山到达浦东和虹桥空港仅15-30分钟车程，便捷的交通使宝山成为我国长江三角洲城市重要的枢纽。

人力资源：宝山是人才集聚的高地。除上海大学、行知、济光、邦德等高校外，还拥有众多的培养技术和管理人才的各类学校，拥有大批熟练的技师、技工。

商务成本：拥有上海最大的电厂、煤气厂。基础和配套设施十分完善，现代物流极其顺畅、交通非常便捷，精品钢铁及其延伸产业高度集聚，企业的运作和交易成本较低。

投资服务：金融机构云集，海关，“三检”齐全，投资环境良好。区招商服务中心负责协调招商引资、项目审批、办证服务，为投资企业提供“一门式”项目审批和投资服务。

宝山地处黄浦江和长江交汇处，拥有优良港口岸线资源，是上海北部的水路枢纽，上海国际航运中心的重要组成部分；长兴岛在已建成的振华港机的基础上，将形成世界级的造船基地；以上海大学本部为中心的上海市西北学区，智力资源较为密集，科研平台较为成熟；第三产业发展迅速，形成了较为繁荣的综合商贸体系。

宝山将建成上海精品钢及其延伸业基地、世界级的造船基地、上海北部物流服务基地，上海国际航运中心的重要组成部分。上海即将投资7400亿元人民币在郊区形成的六大产业集群基地中，宝山占了两个。

过去宝山被定位为上海郊区大型工业区及配套生活区，发展稍显滞后。目前获批区域总体规划纲要，宝山将建成上海精品钢及其延伸业基地、世界级的造船基地、上海北部物流服务基地，上海国际航运中心的重要组成部分。

宝山的工业地产发展正处于逐步上升趋势，由于近中心城区，目前宝山区平均价格大约为0.6元/平方米/天，预计宝山区域产业集群基地规模发展之后，工业物业价格还会有所稳步上扬的空间。